冲千亿失利！滨江负债600亿，戚金兴掉队浙系房企苦涩

中国地产界的浙系军团2018座次生变。

楼市资本论了解到，一心想取代绿城做浙系老大的滨江集团，2018再次折戟：其850.1亿销售总额居中国房企第37位，不但止步千亿门槛之外，还被中梁控股、祥生地产等小兄弟追上，由之前的“浙系老二”滑落至第四位。

滨江2017年销售615亿，按照其规模扩张计划和手中货值储备，2018年完全有可能破千亿。然而，就在滨江全力冲刺之时，下半年楼市行情掉头下行，滨江在杭州降价推盘，结果遭遇大量业主退房维权。

种种意外打乱了滨江的千亿计划。掌门人戚金兴决定将手中九个具备销售条件的项目，押后至2019年一季度行情明朗时再开盘，致使2018年冲千亿功亏一篑。

楼市资本论看来，从百亿到向千亿冲击，滨江在这条扩张路上折腾了近十年，并为此背上600亿负债。对渴望做大而又保守的戚金兴来说，应该是酸甜苦辣，五味俱全。

【一】被中梁、祥生赶超，浙系二哥沦为四弟

戚金兴1962年出生，生肖属虎，可以说是地产界的老江湖。

楼市资本论了解到，早在1992年，他就辞去杭州市江干区第四建筑工程公司副经理的铁饭碗，用借来的8万元创办了滨江集团。浸淫房地产20余年，滨江作为“浙系二哥”，无论规模、品质还是声誉，都直追浙系龙头——绿城。

戚金兴生性豪放、快言快语，颇有山东大汉之风，但为人做事，极度自制。他20年来体重一直控制在140－145斤，即此一端，可见其极强的自我管理能力。

（滨江集团董事长戚金兴）

把这种自制力带到企业运营上，戚金兴掌舵的滨江一直以稳健著称。与敢于冒险、强势扩张的闽系不同，浙系房企比较稳健，而滨江的稳健更近于保守，以致多次错失做大机会，迄今仍徘徊在千亿大门外。

滨江2008年成功上市，2010年销售额就已突破百亿，彼时，同为浙系的中梁地产销售仅50亿，祥生更要到2015年才首破百亿。然而，到2018年，中梁已经扩张到1289亿、祥生也做到了1099亿，都把滨江甩在身后。

【二】戚金兴千亿扩张路上连串失误

戚金兴是非常具有自省精神的房企大佬。

房地产是一个强周期行业，操盘人把握行业周期、拿地与推盘节奏的能力相当重要，而这方面戚金兴的并没有做到圆满。

在从百亿到千亿的扩张路上，戚金兴自言走了不少弯路，多次操作失误：

第一次失误，是2008年，地产行业向好之际，滨江错失了几乎到手的6个项目，全年只拿下3个项目，只吃了“三分饱”；

第二次失误，是2009-2010年，滨江拓展三四线城市用力过猛，“吃了12分饱”，以至于接下来用了3年半时间才消化干净；

第三次失误，是2014年面对楼市回暖上行，滨江全国坚决，执行中坚持“两保持两下降”（保持现金流和销售量，降低贷款与负债），继续深耕杭州，最后深陷杭州楼市调控漩涡。

这三次“饥饱不均”，大大迟滞了滨江的扩张步伐。

2015年，戚金兴一改保守打法，制定“三点一面”发展战略（以杭州为大本营，深圳为主战场，上海为次战场，长三角富裕县市为游击区），决心走出浙江，以“赶考生”的心态开拓一线城市，带领滨江2018年冲击千亿，迈进行业30强门槛。

在戚金兴眼里，行业30强就是地产界的“常委席”，势在必得。但深沪一线赶考，滨江却铩羽而归。

2015年底，滨江联合平安不动产以34.65亿元夺得上海宝山地块，精心打造其进军上海的自证之作——滨江公园壹号，但开盘后遭遇严格调控，至今仍大量积压。经此一役，戚金兴坦承“调控和竞争白热化，让滨江终难施展拳脚”，将上海由次战场调整为品牌展示中心，弱化其原定的“票仓”属性。

滨江在深圳的拓展也不顺利。2016年8月，滨江通过与深圳安远控股合作而首入深圳，先后积累了货值350亿的土地储备，结果水土不服，项目开发陷入泥潭，最后通过诉讼与合作方解约，才得以脱身。

【三】滨江紧急制动：杭州降价推盘引业主维权

上海和深圳两地受挫，滨江基本上停止了在一线城市的扩张，重新聚焦杭州市场。

2017年，滨江制定了新的区域布局战略：聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”。也就是说，杭州重新成为滨江的主战场，原来的主战场深圳、次战场上海都已降格为游击区。

戚金兴对新战略寄予厚望，自称“做了25年的毛毛虫，今年滨江有蝶变的机会。”他很期待通过两年努力，完成蝶变。

此时的杭州，正面临内外房企的激烈厮杀，从深沪一线铩羽而归的滨江，一时间进退失据。有媒体形容其尴尬处境，称“杭州是回不去的故乡，沪深是到不了的远方”。

戚金兴决定豪赌杭城。在他勾划的千亿版图上，中心城市杭州要贡献300亿元，五个重点城市上海、深圳、温州、湖州和义乌各销售60亿元，平湖等十个富裕县各销售30亿元。

2017年，滨江新增16宗土地储备，总建筑面积220.45万平米，同比增长37.1%。到2018年初，滨江手握2500亿元货值，只要去化率达到40%，即可稳步达到1000亿。可以说，滨江离千亿目标，只有一步之遥。

2018年上半年，滨江销售405亿。对这一战果，戚还算满意，公开表示下半年才是滨江业绩爆发的时候。他说，滨江“8-12月预计开盘25个，其中11个项目在杭州，14个在长三角。全年总共30个项目，是过去十年新开盘项目的总和。”

谁都想不到，滨江的千亿计划只剩临门一脚时，戚金兴却踩下了刹车——下半年计划开盘的九个楼盘延后到2019年，“待市场趋势明朗时再入市”。

此举意味着滨江放弃了2018年的千亿目标。对此，戚金兴事后给出的回复是，与规模相比，“楼盘安全更重要。”“在市场还不明朗时，不能盲目开盘，要保证项目和地区的安全。”

楼市资本论认为，滨江这次紧急制动，应该与下半年楼市下行，滨江在杭州降价推盘引发业主维权有关。

据报道，8月底，滨江新希望新城·未来海岸一期推出382套房屋，其中90-140㎡房源均价为17200元/㎡。9月16日，该项目二期开盘，其中90-140㎡户型均价为16822元/㎡，比一期相同户型降价378元/㎡。部分一期业主不干了，他们站出来维权，要求开发商“降价”赔偿。

维权风波只持续了两天，最后以滨江同意退房且不收取任何违约金而宣告结束。但是，此事作为楼市逆转的标志性事件之一，显然刺痛了戚金兴敏感的神经，应该是他紧急刹车的直接诱因。

【四】负债600亿，频频发债融资

如果说，业主维权只是滨江冲刺千亿时的刹车诱因，那么，持续扩张后的财务吃紧才是其真正原因。

楼市资本论注意到，12月21日，滨江召开媒体恳谈会，戚金兴极力显示“滨江活得相当滋润”，称“别的地产商，可能已经进入寒冬，但我还在夏天，只是刚刚闻到初秋的味道。”

他多次强调：

其他开发商为了找融资，不惜“卖儿卖女”卖项目，滨江却是银行信贷员排着队想争取的优质客户；

滨江是30家A股和H股龙头房企中负债率最低的五家房地产企业，负债率比滨江低的只有华润、中海等央企；

作为负债率最低的民营房企，滨江比其他企业拥有更多的融资通道，更强的融资能力。

戚金兴在房企争相融资的敏感时刻大谈滨江“不差钱”，其实地产圈都知道，哪里有房企不缺钱的！

滨江2018年中期报告显示，其总资产为740亿，净资产为140亿，负债为600亿，资产负债率81.08%，高于行业平均水平。其中仅上半年就新增借款107.86亿元。对此，戚金兴称，滨江有息负债只有190多亿，负债规模在九龙仓、华润、中海等之后，位于行业倒数第五。

滨江的现金流也不容乐观。2018年一季度公司经营活动产生的现金流量净额为-103.2亿元，较去年同期大降519.49%；上半年经营活动产生的现金流量净额为-114.2亿元，在A股上市房企中排名倒数第一，同比下滑幅度为386.5%。戚金兴将之归因于上半年拿地权益占比较高，现金支付比较多。

在债务推高、现金流告负的同时，滨江近期频频发债融资：

2018年10月24—25日，发行2018年度第一期短期融资券，总额9亿元，利率6.19%；

2018年11月7—8日，发行2018年度第二期短期融资券，总额9亿元，利率5.9%；

今年1月9日，拟发行总额不超过14亿元的中期票据，期限5年，募集资金将用于生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资等用途；

当天，还拟发行额度不超过30亿元的供应链资产支持票据，存续期限不超过2年。

这一连串融资动作，显示滨江的资金链不容乐观。

而在资本市场上，过去一年间，滨江集团的股票大幅缩水，从去年1月份的9.11元跌到今年1月份的3.81元，跌幅近6成。表明投资者对滨江的业绩和前景，信心不足。

期望从杭州一哥变身浙江一哥，滨江仍在发力。

滨江原拟2018年起飞、2019年腾飞、2020年平飞，面对急剧冷却的楼市，戚金兴果断刹车，提前改为平飞。

楼市资本论认为，滨江目前只是暂时掉队，调整好飞行姿态后，2019年飞抵千亿彼岸将是大概率事件。重要的是控制债务与规模的比例，控制起飞的节奏与力度。