“履带战略”发力，迪马股份净利18亿迎五连增

没有一家公司能依靠某个业务长期保持优势，所以要形成梯队发展、协同作战，一个业务上，然后退下来，再另一个接力上，形成一个循环。

这就是阿里的“履带战略”。

楼市资本论注意到，进入地产白银时代，众多房企都在思考模式升级，寻找自己的“第二增长曲线”，有一家房企已然开始享受“履带战略”带来的业绩红利，这家公司就是迪马股份。

从1997年迪马工业专用车的制造，到2004年东原地产的应运而生，2019年又加入了产业发展作为第三大业务板块，迪马股份凭借对时代红利的把握，践行履带战略，形成了迪马工业+东原地产+迪马产发三线“协同共生”产业链格局。

楼市资本论观察到，最新公布的年报显示，2020年迪马股份实现营业收入212.7亿元，同比增长7.99%，归属上市公司净利润为18.02亿元，同比增长25.89%。

值得一提的是，这也是自2016年以来，迪马股份净利润连续五年实现高增长。在其发布年报的第二天，资金蜂拥而至：迪马股份开盘即涨停，且全天一直被超25万手买单紧紧封在涨停板上。

在楼市资本论看来，面对房地产转型之困，迪马股份提供了一个成功让多元化成为公司新的增长极的好样本，它的经验或许值得参考。

【一】净利18亿实现五连增

万科郁亮曾经说过，未来的房地产将会回归到普通行业，“就像制造业一样”。

是的，伴随房地产业进入白银时代，像制造业一样精细化管理，成为各大房企的一门必修课。

而浸淫制造业近20余年的迪马股份，在将管理体系应用到地产板块后，显然取得了良好成效。

财报披露，2020年，迪马股份实现营业收入212.7亿元，同比涨7.99%；归属于上市公司股东的净利润18.02亿元，同比增加25.89%；资产规模达817.2亿元，同比增长12.71%；净资产182.8亿元，同比增长21.52%；经营性现金净额22.2亿元，同比增加374.32%。

楼市资本论注意到，从2016年开始，迪马股份的净利润进入快速增长期，2016-2019年对应的净利润为5.63亿元、6.69亿元、10.17亿元、14.32亿元，同比增长20.04%、18.99%、51.87%、28.98%。算上2020年，迪马股份的净利润实现了连续五年高增长。

综合来看，迪马股份近三年归母净利润复合年增速达到了33%，且毛利率保持在20%以上。

而在其三大业务板块中，房地产收入占营收的九成以上。

财报数据显示，迪马股份旗下东原地产房地产业务及物业实现营业收入约195.7亿元，同比增长7.48%；工业业务实现营业收入约为9.7亿元，同比增长3.24%。

楼市资本论认为，这样的业绩增长，与迪马股份对于房地产的“制造业精细化”管理逻辑，有着不可分割的关系。

1.拿地精细化：

东原地产坚持一二线城市为主，一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，深耕精选。

值得一提的是，去年东原地产新增土地储备35宗，新增建筑面积516.83万方，比2019年的18宗土地，300万方建筑面积，实现了大幅提升。

对于2021年拿地计划，现金充裕的东原地产给出了300亿元的预算，对比过去两年东原100多亿元的拿地金额，楼市资本论大胆预测，东原地产2021年或将大幅提升销售规模。

2.运营精细化：

楼市资本论了解到，东原地产在2020年升级了运营管理机制和运营区域授权，以“投-融-供-销-回-存-结”为主线，设定标准动作监控管理，持续提升过程管理基本功，全方位提高运营效率。报告期内，运营效率显著提升，从决策、实施到运营周期，同比缩短20％以上。

在楼市资本论看来，房地产业规模为王的时代正在远去，目前已进入到“管理红利阶段”，当大家静下心来研究品质、研究服务、研究创新、研究科技时，迪马股份正凭借多元化的制造业优势领先行业一步。

透过现象看本质，好的多元化，其实说到底还是持续的专注和专业：专注于自己的核心能力和资源，以专业精神做多元化。

【二】债务结构优化三线“绿档”

楼市资本论认为，对于新时代房企发展而言，除了要从粗放式的扩张战略转向精细化运营，更需从财务模式上进行根本性转变。

而迪马股份在以可观速度稳步前进时，更难能可贵的是，企业财务也在持续降压。

一组数据就可见一斑：截至2020年12月31日，迪马股份扣除预收款后的资产负债率为69.14%、净负债率为48.21%、现金短债比为124.82%。

这也意味着，迪马股份“三道红线”财务指标全部在达标范围内，成为最安全的“绿档”企业。

与有些房企财务“作秀”、紧急迫降不同，迪马股份“绿档”的实现是持续数年坚持降杠杆、调结构的成果；当业界为迪马股份连续5年净利润的高增增长惊叹时，却鲜少有人注意到，迪马股份经营性现金流净额连续6年为正，截至2020年期末，该数额更是达到了22.2亿元，同比大增374.32％，显著优于行业平均水平。

债务结构的优化，也让迪马股份赢得了资本的认可。

2020年迪马股份成功发行中泰资管-SAC大厦信托受益权资产支持专项计划总计11.6亿元；获得上海证券交易所关于非公开发行住房租赁专项公司债券的无异议函；获得远东资信评估有限公司给予的主体信用评级AA+，评级展望为稳定。

对此，亚布力智库研究员武亮指出，良好的资金状况是公司投资工作顺利开展的保障。迪马股份三个偿债指标均低于行业红线，为绿档房企，偿债压力较小，公司融资成本保持稳定，未来可合理扩大融资渠道，降低公司融资成本。

迪马股份也没有辜负资本市场和股民们的信赖，迪马股份拟向全体股东按每10股派送现金红利0.80元（含税），这也是迪马股份连续三年进行现金分红，累计分配利润不少于三年实现的年均可分配利润的30％。

楼市资本论认为，一方面是财务合理稳健带来的较强抗风险能力，一方面是业绩持续向好赢得的资本市场青睐，加之“绿档”护身，迪马股份2021年的预算和发展空间就更加宽裕了。

【三】多元版图持续发力

在楼市资本论看来，不管是业绩红利，还是财务优化，其根源还在于迪马股份践行的“履带战略”让其在第一曲线到达巅峰时，就迅速探寻到带领企业腾飞的“第二曲线”， 迪马股份得以走在永续增长的愿景之路上。

然而反观诸多房企的多元化之路，不少企业陷入进退两难的困境，不但没有培育出新的增长点，反倒还拖累主业，让公司前景更加充满不确定性。

眼花缭乱的操作下，迪马股份的多元化赢在了哪里？

楼市资本论深入探究，认为迪马股份的多元化做对了三点。

1.不熟不做：

目前迪马股份的多元化业务包括迪马工业、东原地产和迪马产发四大板块。其中，迪马产发成立于2019年，以发展养老大健康、文体娱乐、集成应用、产业拓展四大领域为主。

以最新成立的迪马产发为例，该业务是在迪马工业、东原地产的基础上，做的技术衍生和市场延伸，是基于成熟板块的业务拓展。

与主业的强相关性和协同性，不仅增加了迪马产发新业务的成功把握，也让既有资源和能力得到更大的协同效应和价值释放，安全系数可想而知。

2.具有广阔市场前景：

除了要紧扣核心资源，在进行多元化拓展时，迪马股份也认为行业处于高速发展或市场格局重塑阶段十分重要。

比如迪马产发的康养板块，就是瞄定了我国万亿级蓝海市场的养老产业。

数据显示，2019年中国养老产业市场规模达6.91万亿元，预计2022年达10.29万亿，期间复合增长率高达11.9%，未来发展空间巨大。

而迪马股份已然布局康养产业品牌“常青社”，拥有居家社区、机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品。

2020年，已成功打造成都常青社新鸿乐养社区、成都常青社学苑医养中心、迪马常青社·凯尔慈喜老年公寓等项目，川渝地区整体规模和床位已经进入市场前三。

去年6月，更是低调成立了一家与医疗健康相关的公司“北京睿霖医院管理有限公司”，加码大健康业务。

再比如，文旅主题乐园，2018年，中国儿童消费市场规模已经超过了4.5万亿元，儿童娱乐消费市场的规模突破4600亿元；其中，主题乐园已成为旅游消费升级的新亮点。

而在去年上半年，迪马股份产业发展文娱板块，则在重庆成功孵化首个“城市IP互动体验乐园”CiCiPark和可口可乐合作项目落地。

3.能较快实现自力更生：

回望过去，展望未来，迪马股份的多元化也着眼于现在：多元化业务要有很好的现金流，并能较快形成可持续业务收入和利润，实现自力更生的良性发展。

比如迪马股份的物业板块——东原物业，其上市进度就成了2021年迪马最值得期待的事。

2020年以来，东原物业持续深化全国战略布局，目前已累计服务350多个项目，超5000万方管理面积，形成以上海为轴心，辐射四大区、二十余座重点城市的运营规模。

更为关键的是，分拆公告显示，东原物业2019年度净资产高达17,250余万元，净利润为5,490余万元。

而在2021年，东原物业上市之后的市值前景值得期待；迪马股份也将因此拥有一个全新的港股资本平台，享受更广阔的融资空间，为企业发展增加一条输血渠道。

从这些特点不难看出，迪马股份的多元化与其他企业完全不同。新的业务板块不但有广阔前景，还与现有资源和能力强相关，并能形成协同甚至乘法效应。

值得一提的是，近日东原内部发布的关于数起华东区域反腐违纪通报，涉及杭州公司、上海公司共15人事件，引发广泛关注。事实上，近年来大型房企的内部反腐已经是 " 常态化 " 的动作，很多知名房企例如万科、万达等，都有相应的监察部门。在楼市资本论看来，这一次东原反腐事件的曝光，是企业从制度和态度上对这一行为的坚决杜绝，也起到了对行业健康发展风气的引领作用。

欧洲管理大师查尔斯·汉迪曾说，企业若要持续发展，就必须在“第一曲线”的高峰，开辟一条新的业务道路，打造自己的“第二曲线”。

楼市资本论看来，暗合这一曲线原则的迪马股份，不仅找到了多条“第二曲线”，如今也在某种程度上为其“第一曲线”提供着支撑，并为迪马股份整体的持续成长，提供新的发展动能。

履带战略发力的迪马股份，正在从容应对未来。