负债1794亿市值仅90亿，融信欧宗洪把总部大楼卖了

着急搬家的融信中国董事长欧宗洪，可能有点急。

3月伊始，银保监会的大领导就喊话：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”

领导喊话前的2月26日，融信中国发布公告称，预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。这是融信中国2017年以来业绩首次下滑。

楼市资本论注意到，2020年融信共计签约销售金额1551.7亿元，同比增长9.8%。虽然勉强完成了年度目标，但增速却达上市以来最低。融信2015-2019年销售同比增幅分别为33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。相比曾经最高达3位数的增长率，如今的一位数增长，的确让人着急。相信这在资本市场上已经有所体现，千亿规模的融信，最新市值仅90亿。

在业绩增幅大幅下滑的同时，融信经营获现能力也在下调，2020年上半年其经营性现金流净额为-9.88亿元。但更让欧宗洪着急的还是融信的债务压力。同期融信总负债1794.49亿元，资产负债率81.29%。剔除预收款后的资产负债率为74％，踩下一条红线。

负债这么多，也难怪市场传言融信卖掉总部大楼以及分拆物业上市的背后，都是为了减轻债务压力。

楼市资本论认为，融信卖资产以及凭借物业上市融资这两招大计，能否纾困债务压力不好说，真正起到关键作用的还得是融信的少壮军团。

【一】卖总部或为救急，踩资产负债率红线

2020年底，融信中国突然抛售总部办公楼的举动，引发媒体关注。

据了解，融信要卖掉的总部大楼是虹桥世界中心的一部分，与进博会举办地“国家会展中心”仅一路之隔。融信所持有的是其中的L1B栋，总建筑面积约1.6万平方米，融信将其中几层留作自身办公，其余楼层对外出租。

按照相关中介方给出的同一项目对外参考价格，小面积段写字楼均价约5.5万元/平方米，大面积段写字楼均价约4.2万—4.5万元/平方米。粗略估计有6-8亿元的资产规模，不知此番抛售能为融信带来多少投资收益。

关键是从配置装修豪华的虹桥世界中心，奔向没那么核心地段的融信·上坤中心，不免让人对其债务问题担忧。

2003年，融信中国成立于福建，立足房地产开发主业。通过地产开发、物业服务、景观工程、资管运营等实现全产业协同发展，是一家综合业务的现代化企业集团。

从房企融资新规“三道红线”来看，2020年上半年，融信中国总负债1794.49亿元，剔除预收款项的资产负债率为74％，净负债率92%，现金短债比为1.7，可以看出其踩中一道红线。

楼市资本论发现，融信中国主要以流动负债为主，占总债务的71%。截至2020年6月末，融信中国流动负债有1268.46亿元，其一年内到期的短债债务有183.92亿元。相较于短债压力，融信中国的流动性较好，其账上现金及现金等价物有312.6亿元，可以覆盖短期负债。

在偿债资金方面，近年来融信中国主要依赖于外部融资，尤其是高频发行美元债，且发债成本较高。目前融信中国存续美元债10只，存续规模37.24亿美元，其中有两笔债券票息高于10%，其一年内到期的债券有9.14亿美元。

融信不仅外债利率高，内债的利率也不低。媒体报道称，在2月发行境内债的房地产企业中，发行利率超过6%的有3支债券。其中，就有融信集团的21融信01债券，利率6.5%，发行额10亿元。

第三方统计数据显示，2020年国内房地产开发企业发行境内信用债票面利率平均值为4.91%，低于融信在2020年3月与4月，发行的两笔利息为5.9%的信用债。

楼市资本论认为高企的运营成本，以及不断走低的利润，导致融信缺少去红线的弹性。这就难怪融信抛售总部办公楼，被众多媒体解读是为了自身回血。

【二】融信服务IPO成算几何

房地产市场难关下，分拆物业上市成为房企实现多元融资的有力手段。

卖楼的同时，楼市资本论分析发现，去年底，融信中国旗下物业公司融信服务开始IPO，向港交所递交了上市申请。不过，以其自身实力，想在资本市场分到一杯羹，有些难。

1、负债率高出行业一倍

从2014年到如今，经过多次收购及股权变革，融信服务成为一家全国性综合物业管理服务商，为住宅和非住宅物业提供多元化物业管理服务。

招股书显示，截至去年6月30日，融信服务在管100个项目，在管面积约1700万平方米，签约建筑面积约3430万平方米，是一家规模在平均水平之下的物业服务公司。

然而规模不大，负债却不少。融信服务的负债率处在行业较高水平。

2017-2019年，融信服务资产负债率分别为96.4%、83.9%、71.7%，2020上半年，融信服务资产负债率更高达89%。据了解，2017-2019年30家港股上市物业服务企业的资产负债率中位值分别为62.98%、60.96%、51.73%，2020上半年，这一数值为46.35%。

2、物业服务质量仍需提升

另外， 2017 -2020上半年，融信平均贸易应收款项周转天数分别为40天、59天、86天和103天。同期，物业管理费收缴率分别为90.6%、94.4%、94.5% 和90.0%。

楼市资本论了解到，相比业内融信服务的管理费收缴率较低，甚至在2019年跌出平均值。通常这多半与其管理能力及业主较低的满意度有关。

体量小却负债高且服务一般的融信物业，就当前股市环境看，能否顺利上市，不确定性很大。

值得一提的是，在过去的2020年，作为融信服务的母公司，融信中国的股价持续下跌让一众券商甚是难堪。安信、摩根、花旗等19家机构在2019年给出15~18元的目标价，对应252~303亿港元的市值。没想到截至今天收盘5.38港元，总市值定格在90.57亿。

楼市资本论认为，无论是母公司融信中国，还是融信服务，在这个地产板块整体较为低迷的市场环境下，寄希望高负债融资扩张的思路已不好使，还是要应该先夯实基础，稳中求进，才能走向发展的新阶段。

【三】融信的少壮军团

事实上，除了两大妙招，楼市资本论认为融信中国的两大实力军团，更能让欧宗洪有底气。

欧宗洪于2003年创立福建融信房地产开发有限公司，彼时就有欧氏三杰之称。接受媒体专访时，欧曾说到，他没有钟爱的奢侈品，不打高尔夫，除了乒乓球、"八十分"这两件简单的娱乐方式，他的日常生活平淡地出奇。不过作为千亿级房企的掌门人，其用人、培养人的能力，的确不一般。

打开融信中国董事会及公司高管资料，能感受到两股“清新”风：一是女性多，二是少壮派多。这就是业界闻名的融信娘子军团和融信少壮军团。

欧宗洪生于1971年12月，在地产界大佬里也算少壮派了，但在融信董事会里，年岁最大的就是欧宗洪。以生于1982年的执行董事、女总裁余丽娟为首，还有执行董事张立新、阮友直、曾飞燕，分别是78年、75年、76年的，清一色的75后。欧宗洪夫人许丽香从管理一线退出后，专注于慈善公益，现为福建省融信公益基金会名誉会长。融信多年来举办慈善公益活动时，其都亲临现场，令活动增色不少。

是以，许丽香、余丽娟、曾飞燕等有融信金花之称，堪为融信娘子军团的代表。

许丽香（融信公益基金会会长）

与此同时，欧宗洪也有意让欧家的二代们走上前台，成为融信的嫡系少壮军团。2019年融信公告，任命集团助理总裁欧国飞兼任第二事业部总裁。这位90后的欧国飞同学正是，欧宗洪的长子。欧国飞还有一个亲弟弟，名叫欧国鹏，同样出现在多个融信系公司中。相比其他欧家人低调的作风，欧国鹏要高调一些。其认证微博里不少豪车香艳场景，更符合大众印象中“富二代”的样子。

欧国飞（右）欧国鹏（右）

楼市资本论认为，大胆启用娘子军团和少壮军团，绝非欧宗洪亲幼厌老，就拿业界唯一的80后女总裁余丽娟来说。

余丽娟从2007年加盟融信负责营销，从集团营销总监、华东区域副总经理及杭州区域总经理，再到集团副总裁，执行董事，资历相当完整。在其带队下的2016年融信杭州销售，仅次于老本营福州，到了2017年，杭州的签约销售额更是一举拿下各大区域之冠。由她来全面负责集团日常经营运作，实至名归。

最后，楼市资本论想说，虽然融信中国目前负债不少，问题多多，但在欧宗洪的排兵布阵下，从少壮派这样的差异化组织结构，后发优势令人期待的。毕竟，人才是推动公司成长的第一要素。

卖楼上市融资之外，用适合的人去做合适的事，欧宗洪的融信中国正在进化。