中梁控股，是否会成为行业新龙头

在新冠疫情严重冲击经济社会生活的大背景下，2020年的中报季正成为评判上市房企投资价值的窗口。众多投资人也翘首以盼，期待觅得新的绩优股。

楼市资本论获知，8月24日，中梁控股公布2020年半年度报告，期内实现营业收入237.67亿元，同比增长15.6%；净利润22.1亿元，同比增16.4%；归属于上市公司股东的核心净利润13.08亿元，同比增6.2%。

与此同时，最新克而瑞数据，2020年1-8月，中梁控股实现了965亿元全口径销售额，排名TOP19，稳居行业20强。

中梁还给自己设定了10%的年增长目标，在房企们纷纷将调低目标、保守前进的大环境下，显得尤为突出。

在业内人士看来，中梁控股半年报透露出的积极信号，正迎合了世界第一电商亚马逊创始人贝佐斯提出的“飞轮效应”：

一个公司的业务板块如同咬合的齿轮，虽然从静止到转动起来耗费力气很大，但努力不会白费；一旦一个齿轮开始转动，整个齿轮组都会跟着飞速转动。

楼市资本论认为，“飞轮效应”显现之下，优质产品、丰厚土储、健康财务和年轻团队正是中梁的四大“飞轮”，紧密咬合之下推动着中梁这一房企巨器迎来业绩的稳健增长，大有成为行业新一龙头之势，目标直指万科、碧桂园。

飞轮1：产品优质助推业绩上涨

在经历了过去4年168.4%的年复合高速增长之后，中梁控股如今对于规模增速不再那么执着。

上半年中梁控股合约销售金额仍然上涨了6.3%，达到677亿元，按照全年销售目标1680亿元计算，上半年就完成了40%。合约销售面积约541万平方米，合约销售均价约12500元/平方米，同比上升18%。

虽然疫情影响了一整个春季的销售进度，但是从5、6月开始，中梁的销售额就出现了大幅反弹，分别为151亿元、247亿元，销售额同比增幅达112.38%、81.89%，分别位列34家千亿房企当月增幅的第一和第三位。

按照行业惯用的“四六开”业绩评判，中梁控股2020年的中期业绩表现算得上可圈可点。

这一趋势还将持续。中梁控股联席执行总裁李和栗表示“从2020年初，我们的供货目标就是‘四六开’，上半年供货40%，下半年供货60%。”

楼市资本论认为，黑天鹅之下，快速的业绩修复能力体现了中梁的强大韧性。而销售端保持强势的根本，在于中梁控股持续提升产品力的成功。

伴随企业规模迎来新阶段以及战略版图中城市能级的不断提升，今年4月，中梁在产品端适时进阶，将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列。中梁以研究客群为基础，以人生三境界为对应，以构建完整客群为闭环，扩充产品系的深度故事，体现人生的三个不同境界及客户群体。在满足新时代人居生活的同时，持续提升企业产品力。

1. 星海：

定位于新兴阶层，在城市潜力发展轴，以现代时尚的风格和功能至上的空间，实现与城市共生的自由生活。

2. 拾光：

定位于城市中产阶层，在城市区域核心地段，专注改善型产品，以经典人居创造有质感的生活。

3. 鎏金：

定位于城市精英，在拥有稀缺景观资源的城市核心，以精工匠心产品，带给居者圈层生活质感和高级美学感受。

清晰的产品系列以及匠心打造的产品硬实力也获行业权威认可。继中梁多地项目荣获「伦敦杰出地产大奖-2019年度建筑奖」、「国际房地产大奖（亚太区）-建筑设计类公共建筑大奖」等多项国际设计大奖后，在2020年度「美尚奖」上，中梁旗下「西安中梁壹号院」等多个项目还荣获人文气质豪宅奖、空间设计专项奖、中国美力住宅榜TOP10等荣誉。

在楼市资本论看来，随着供需关系迈过平衡点，以及楼市调控的常态化，房企真正进入产品层面的同题竞争；放慢速度并不意味着竞争在弱化，有远见的优秀企业，正在全面展开产品力的升级运动。

显然在这个产品为王的时代，中梁控股在利润、销售进度上的优势正在不断显现，也值得市场给予更多的估值溢价。中梁控股，正以产品力重拾市场“话语权”。

飞轮2：新增高能级土储锁定利润空间

楼市资本论认为，中梁控股以产品力在销售端打开局面时，前瞻性的土地战略布局和货源结构优势，则成为其有信心超额完成销售目标的底气。

从2018年下半年开始，中梁控股就着手“换仓”，喊出了“提高城市能级，回归二三线城市”的口号。通过持续的深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心等战略，中梁控股大大地提升了土储的城市能级，销售均价提升至每平方米12500元。

中报显示，2020年上半年，中梁控股新增土地投资总额394亿元，获取土地56宗，新增土储总面积约740万平米。实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖。

其中，二线城市及三线城市占比超过90%，其中二线城市占比高达64%，三线城市占比为27%，四线城市仅为占比9%。从地区分布来看，长三角作为中梁控股的大本营，占总土储的比重为56%。

对此，亚布力智库研究员武利文指出，此类地区的基本面良好，市场容量大，收益有保障；可以看出中梁控股在拿地上整体比较坚持周期和结构的打法，目前已基本完成二线和强三线的布局。

而从不同层级城市对合约销售的贡献度来看，中梁控股拿地战略的成效也在持续显现。数据显示，2020年上半年，中梁在二线城市的销售占比上升到到了43.9%，三线城市为45.2%，四线城市降至10.9%。

在楼市资本论看来，新增的丰沛土储叠加高能级区域布局，不仅奠定了中梁控股的规模基础，也为后续利润空间的释放留下充裕机会。

飞轮3：财务优化获市场认可

今年投资者们最关注的无疑是房企的资金链状况。

在今年上半年的艰难时刻，中梁控股通过一系列稳健经营的举措，反而迎来财务状况最好的时候。

截至半年度期末，中梁控股的有息负债总额为528.09亿元，净负债率为69.9%，公司首席财务官及副总裁游思嘉表示，中梁的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低。

同时，中梁控股上半年整体债务结构也在持续优化：境内非银行借款占比下降9%；截至2020年6月30日，中梁加权平均融资成本为8.9%，连续四年下降。

中梁控股降杠杆的决心和力度，为企业度过疫情期提前争取到了更安全的环境。充裕的流动性便是一个佐证。

截至报告期末，中梁控股账上总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%；一年内到期的债务占比为42%，则同比减少11个百分点。1.5倍的现金短债比，完全能够覆盖短期债务，财务风险很低。

财务状况的不断优化，也使得中梁上半年融资情况持续好转。

截至2020上半年，中梁控股上市后成功发行了共计11亿美元的境外优先票据；融资渠道的拓宽，也助力其融资成本下降。楼市资本论了解到，中梁融资利率从2019年的第一笔利率11.75%的美元债，到2020年6月成功发行的一笔8.75%利率的境外优先票据，发行成本下降了3个百分点。

足够优秀的公司必然能够获得资本市场青睐。中梁控股凭借强劲增长的销售、全国布局的土储和债务结构的改善，获得多家评级机构的认可。

今年以来，中梁陆续获得穆迪、标普、惠誉给予的评级分别为“B1”、“B+”和“B+”，展望一致为“稳定”。今年2月，更获得联合国际给予BB的长期发行人评级，获得联合信用“AA+”评级，展望均为稳定。

楼市资本论认为，一方面以灵活融资工具改善债务结构，另一方面则通过多元化创新拓宽融资渠道，中梁控股正在以稳健的“千里马”之姿，奔跑过最艰难的时刻。

飞轮4：年轻团队铸就发展保障

地产行业，土地、资金、人才是发展的铁三角。有好的投资布局，好的财务基本面，还需要团队的不断升级来保持竞争力。

而中梁控股上市一年有余，除了产品升级、财务调整外，也在通过组织架构调整和人力资源年轻化，来应对规模增长的挑战。

1. 组织变革先行：

2019年，中梁控股完成7个大区的重组，设立了南方大区、山东大区、浙江大区、中部大区、江苏大区、北方大区及西部大区。在今年年初，中梁更是提出“开放合伙、开创平台、九全破局、共创共识”的年度主题，坚持“先人后事”，推进多层级合伙人模式，强化赋能支撑，积极推动平台型组织。

2. 人力资源年轻化：

早在2015年，中梁便启动了战略性人才发展项目——“新栋梁”，至今已连续开展六届，为中梁打造了一批又一批训练有素、高潜高能、敢想敢干的“自家经理人”。

内部数据显示，在被中梁称为“新栋梁”的91位2017届管培生及338位2018届管培生中，很多人在一两年内就升为高级经理或经理，甚至还有人在两年时间里就升为副总监。

今年4月中梁控股更是推出了全新的管培生提拔计划——“铸剑计划”，接下来公司原则上将不再招聘专业经理级以下岗位，基础核心岗位全部由管培生补位。

楼市资本论认为，楼市下半场中，人力越发成为企业应对规模增长挑战的一种战略资源。优秀的人力资源，能够充分凝聚并发挥企业优势，不断激发企业造血能力。而中梁显然深谙此道，灵活的组织与年轻化人才的加入正成为推动中梁进入后千亿时代的稳健保障。

楼市资本论也相信，产品、土储、财务、人才四大飞轮，正在为中梁控股的稳健发展提供源源不断的动力。

中梁的“飞轮效应”仍在延续，新的行业龙头正在长成。