“南京李嘉诚”黄清平资本支援地产，银城国际港股融8亿

3月6日，南京房企一哥银城国际以每股2.38港元正式登陆港交所，市值33亿，当天破发，收于2.36港元。

楼市资本论注意到，银城这次上市仅融资8亿港元，与其164亿流动负债以及急迫的融资需求相比，还远远不够。

银城国际2018年实际签约销售100.9亿，居全行业第154位。而据银城早先公布的5年战略规划，其当年目标是冲刺200亿元销售规模，3-5年内站稳500亿元。

上市前，银城总裁马保华称，银城今年要拿到百强房企的门票，“只有进入这个行业门槛，才能拿到俱乐部的门票，金融机构才看得到我们。”

尽管上市融资不理想，作为南京本土的领导房企，银城国际算是阶段性资本运作成功了。

【一】“南京李嘉诚”黄清平出身城建

如同李嘉诚在香港的地位，黄清平在南京地产界绝对是引领者。

楼市资本论了解到，银城董事会由九名董事组成。股权结构显示，银城国际主席、非执行董事及控股股东之一黄清平通过Silver Huang持有银城国际48.72%的股份；自然人戴成书通过Silver Dai持有17.67%的股份；执行董事、总裁马保华持股6.77%。

这家南京房企前身为1993年成立的银城地产，系从当地一家国企脱胎而来，不少高管、股东均带有政府机关及国企背景。

老板黄清平1983年-1992年任职于南京市鼓楼区城建局；马保华那时也在城建局负责基建管理工作，与黄颇有交集。马后来又任职于南京市规划局，主要从事规划实施管理工作，直到2004年2月加入银城。

2001年12月，银城地产获得南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准重组为有限公司，黄清平那时即成为公司股东之一。这位黄老板今年54岁，毕业于中欧国际商学院CEO总裁班，和李嘉诚一样，也喜欢打高尔夫球。黄清平称，不管是在球场还是在人生中，理念是“永远打好下一球”。

赴港上市之后，银城的下一个目标是冲刺200亿销售规模。在今年楼市下行、竞争加剧、中小房企压力重重的大形势下，黄清平能否打好这一球，是对他球技的严峻考验。

【二】招股书自曝多项违规

除了冲刺200亿销售规模、跻身房企百强，银城需要解决的问题还真不少，首先得做到合规经营。

楼市资本论注意到，在招股书中，银城国际披露了三项不合规事件：

• 一是项目提前开工被罚。银城旗下7家附属公司开发的项目，在未取得相关许可证或批准之前开始施工，被责令整改并被处以合计约220万元的处罚。

• 二是项目竣工延迟违约。南京银广及南京银卓未能于相关土地出让合同所订的日期或之前，分别完成一方山及蓝溪郡若干商业物业的建设，预计将于2019年6月前完成，银城国际为此可能需支付违约金约430万元。

• 三是欠缴员工社保金。银城若干附属公司拖欠员工社会保险金及住房公积金，总额约320万元。

作为一家上市公司，合规经营是基本功，银城国际在这方面得多加注意了。

【三】流动负债164亿

对银城来说，令人揪心的是高额负债。

楼市资本论观察到，招股书显示，从2015年、2016年、2017年银城的合约负债分别为38.58亿、58.28 亿、38.40亿，2018年上半年达到74.05亿，半年间几乎翻了一倍。

从2015年到2018上半年，银城国际资产负债率分别达65%、80%、87%和90%，资本负债比率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈逐年上升趋势。对此，银城方面表示，负债增加主要是业务扩张的需要。

在这期间，银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.6亿元和88.87亿元。截至2018年6月底，公司流动负债合计达到164亿元，其中计息银行及其他借款为27亿元，两年内需偿还的短期负债为58.4亿元，而公司现金及现金等价物仅19.24亿，资金压力之大可想而知。

债务高企，使得银城上市融资非常急切，于去年9月向港交所提出IPO申请。但是这次香港上市，其融资额仅8亿港元左右，不够在二线城市买一块地。与高额债务相比，这点融资额的确是解决不了大问题啊。

【四】名嘴孟非是银城业主

江苏省城南京是银城的大本营，其绝大部分开发项目都集中在这里。

招股书显示，银城的房地产开发业务2002年始于南京，目前已扩张至长三角的无锡、苏州、镇江、杭州、马鞍山等7座城市，拥有28个物业项目，总建筑面积328.7万平方米；总土地储备为建筑面积281万平方米，其中南京土储165万平方米，占到一半以上。

南京名嘴孟非就是银城国际的业主，住在银城早年开发的小区银城东苑。

从区位看，银城东苑紧邻南京理工大学，与中山陵风景区和玄武湖公园都很近，小区内有大面积水景，环境着实不错，目前单价每平米4万左右。

美中不足的是，这里地势低洼，很容易遭水淹。2016年雨季，小区及周边道路被淹，孟爷曾发微博痛骂：“我家小区，四周全淹，坐困愁城，等待救援，每年如此”。

有人还在小区内拍到孟非光脚骂人的照片，很快刷爆南京人的朋友圈。作为物业开发商，银城国际想必很尴尬吧。

孟非发飙两年多了，小区淹水的问题，不知现在解决了没有？

楼市资本论获知，好消息是，全国人大代表蓝绍敏表示，支持南京建设国家中心城市，是进一步完善长三角世界级城市群格局的重要举措，是长三角辐射带动中西部地区发展的关键抓手。

作为南京的房企一哥，银城国际未来仍然十分看好。上市成功是阶段性的胜利，更大的全国一盘棋，在等着银城去布局。