NO.1调控重地！海南投资高潮中的楼市风险，已入局的请祷告！

历史总在海南这个地方重复。

30年前海南建省设特区，楼市迎来第一波投资潮，然而不到4年就泡沫破灭，跌回原形。

又过了20年，海南又要建国际旅游岛，楼市再次大涨翻番，可是不到1年就跌了5成。

现在适逢建省办经济特区30周年，海南跳过自由贸易区，连升两级要建中国第一个自由贸易港，再次迎来发展的重磅利好。楼市好搭档自然也没落下，从去年到现在房价已经翻倍。

面对高潮中的海南楼市，众多投资人心潮又澎湃了。那么这一次的结局会有所不同吗？

楼市资本论认为，海南已经成为中国房产调控的一号重地，投资有风险，已入局的请祷告。

【一】全国最严调控下，海南房价不跌就算不错

中央一再承诺的扩大开放，终于在海南扎扎实实落了地。大家又像当年雄安设立时一样，一窝蜂的要冲进去买房。然而这一次，为了杜绝炒房赚快钱，国家早有对策。

2017年，在楼市调控大背景下，海南从“双暂停”、“限购限贷”到“生态整顿”以及“限售令”，8个月内就出台了6次大型调控政策，而从2017年3月至今的1年里，海南或出台或强化的调控细则多达近20次，由此可见，政府对于“借势炒房”早有防备。

2018年3月31日，海南调控再度升级，其中对于外地购房者有明确规定：非本省户籍居民家庭在海南省范围内，只能购买１套住房，首付不得低于7成。甚至就在4月16日晚，又加码发布6条稳定楼市的严厉措施。

房地产知名专家杨红旭评论说：“从海南的楼市史来看，1988年建立经济特区，九十年代初，海南房地产炒了一大波，1994年大泡沫破碎，海南省房价由5千跌至1千元，留下一堆烂尾楼。2010年建立国际旅游岛，半年房价涨一倍，2011年中泡沫破灭，凤凰岛房价由10万元跌至大概三四万。2018年建设自由贸易港，但过去一年半，海南房价已经翻倍了，还能涨多少？我看未来两三年，不跌就算不错了。若再涨一倍，又是一个大泡沫，然后再次崩盘。”杨红旭还预计，2018海南楼市将快速降温，未来三四年都将是下跌调整态势。

楼市资本论认为目前海南已经是近期多地楼市调控政策中最猛的，限购、限贷、限售、限价全部加码，政策力度已经超过一线城市。对中国楼市影响最大的就是政策，在政府紧守政策不放松的大前提下，海南楼市很难有大的起色。

【二】海南现有经济实力无法支撑高房价

除了政策，影响房地产市场发展的一个重要指标就是区域的经济实力。

建省后海南省经济发展迅速，1988-2017年海南GDP 实际增长了20倍以上，2017年城镇化率和第三产业比重都已经超过了50%，地方公共财政收入超过650 亿，发展成绩非常显著。

但即便如此，海南整体的经济体量只比青海、西藏、宁夏高，与东部发达省份的差距越拉越大。同是经济特区的深圳，早已跻身一线城市，即使厦门、珠海和汕头也明显要好于海南。

与此同时，海南房价的快速飙升与当地人的人均收入不高形成鲜明对比。国家统计局数据显示，2017年，海南省居民人均可支配收入仅为22553元，其中城镇居民人均可支配收入30817元，农村居民人均可支配收入仅为12902元。对比动辄2-3万/平米的高房价，难言泡沫不大。

从上图可以看出，在2017年全国40城房价收入比榜单中，拿海南楼市最火的三亚来说，已经排名全国第二，仅次于深圳。众所周知深圳无论在产业、人才还是财政收入上都处于全国前列，而三亚就尴尬了，除了旅游、养老业以外根本没有拿得出手的产业。

值得注意的是，随着海南楼市调控政策的出炉，房屋的成交情况已经开始出现显著下滑。从房地产相关的税务数据来看，海南省房地产的销售已经出现局部降温的现象。有媒体报道，2017年海南省乐东县土地增值税同比下降15.7%，契税同比下降31.8%。

另外，海口作为第二大楼市投资热门城市，2017年以来存销比也一直在10个月左右。三亚的存销比更在14个月以上。相信在目前严厉的楼市调控政策下，未来库存消化周期只会更长。

楼市资本论认为支撑房价飙升并能稳定处于高位的因素就是人均购买力，人均购买力的根源在于产业经济。以农业+旅游业+房地产业为主的海南岛，以及作为纯旅游城市的三亚（三亚的房价已经超过了同纬度的夏威夷），总体来看房价泡沫都已处于和经济实力不匹配的超高位，回调风险很大。

【三】不堪回首的房地产崩盘史

说起来中国40年改开史上，唯一一次房地产泡沫破灭，就发生在海南。

泡沫破裂后的海南烂尾楼

这次崩盘缘起于1988年，彼时海南脱离广东独立建省，大批的人来到海南淘金。1992年初，南巡讲话，随后，加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此在楼市全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上有超过2万多家房地产公司。

数据显示，1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长2.5倍。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。三年时间暴涨了4倍多。

然而，如此众多的地产公司存在并不都是盖房子，大部分人都在玩“击鼓传花”的古老游戏，只不过他们手里传的是地皮。终于，1993年房价高涨的游戏进入尾声，难以为继。开始下跌，几个月时间就回落到1991年水平，跌幅达八成五。

1995年，海南地产泡沫终于破灭。大量房地产投资遗留的资金问题开始爆发，问题之严峻，竟然拖累为此成立的海南发展银行都关闭了。这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。一些当事人也因此，留下了一辈子的阴影。

【四】海南买房可以，要注意节奏

以史为鉴可以知兴替。楼市资本论认为经略南海，深耕东南亚，助力一带一路，设立海南自贸港，绝对是中央的神来之笔。

但是，如领导人所说“支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。”

是的，海南自贸港的建设虽然不是“千年大计”，但也是分步骤、分阶段的。根据《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》：“2020年，自由贸易试验区建设取得重要进展；到2025年，自由贸易港制度初步建立；到2035年，自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟；一直到本世纪中叶，才会形成高度市场化、国际化、法治化、现代化的制度体系，成为综合竞争力和文化影响力领先的地区。”

按规划看，要感受到堪比“香港”的海南自由贸易港，起码得到2035年了吧。

楼市资本论认为要不要去海南买房结论已经很明确，如果真的是刚需买房，去海南没问题，青山绿水、碧海蓝天。想着投资赚钱的，就得好好想想，自己的资金成本是否能等到了5年，15年，守得云开月见明。

对于已经在海南买了房的朋友，也不要慌，更不要抛。因为房证不满五年不让卖，唯有祷告，其他都是白说！

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