土拍资本论！从大湾区长三角到北中国，亿万财潮涌动

楼市资本论获悉，昨天，一场备受瞩目的“史诗级土拍”在深圳上演，参拍的宅地数量、房企数量、现场人数以及竞拍之激烈，也都引发了现象级关注热潮。最终，此次5宗居住用地均被上市房企或有上市公司背景的企业夺得，“吸金”近224亿元。

在房产界，有一条金科玉律，叫做“逢土拍就涨价”。考虑到土拍是楼市产业链的第一环，所谓面粉决定了面包的价格，如此火爆的土拍情况的确预示着购房者未来买房的门槛也将更高。

事实上，除了深圳，土拍热潮在全国各地早已掀起。接下来，楼市资本论就带大家具体了解下。

【一】大湾区土拍：深圳一天吸金224亿元

6月24日，深圳5块住宅用地土拍，迎来2019年住宅用地首拍。据了解，参与拍地的房企达70多家，缴纳的保证金就有1100亿元。

五宗地块出让总面积为17.03万平方米，合计建筑面积约70万平方米。最终，成交总额达223.84亿元。要知道，去年深圳全年的土拍收入才450亿元。

深圳土拍现场

此次土拍5块住宅用地集中供应，是深圳近年来宅地集中供应规模最大的一次。这五宗地块为尖岗山地块、龙华上塘地块、光明大第地块、光明区政府地块和坪山地块，最后分别为广州越秀地产、龙光地产、中海地产、中国电建和平安不动产摘得。

值得一提的是，有地王专业户之称的龙光地产则为大家带来了最高潮。位于龙华人民路和腾龙路西北角的一幅土地竞拍超过134轮，被龙光地产以65.85亿拿下，其中人才房14100+22600平方米，楼面地价66988元/平方米。这个价格已经逼近或超过临近的二手房，华业玫瑰小区单价在6.5-7.5万/平米。

除了坪山地块位置偏远以外，其余地理位置都很优越。宝安、龙华地块附近都成交过地王，光明区临近核心城区，交通便利，配套成熟。

另外，大湾区作为当前全国经济最热点关注区之一，除了深圳，核心城市广州的土拍市场也同样热浪翻滚。截止5月份，广州区域商、住地成交共9宗，为大湾区各市商住地成交总数第一位。广州土地市场共揽金116.4亿元，约占大湾区当月土地出让总额的56.8%。土地总出让面积26.34万㎡，范围涉及荔湾广钢、番禺、增城、黄埔、海珠。

楼市资本论认为土拍市场的热情很容易就会传导到买房市场，高的土拍价也会强化市场对房价上涨的预期，深圳、广州乃至大湾区的楼市未来大概率是易涨难跌了。

【二】长三角土拍：苏杭领涨，周边城市热浪不断

大湾区土地掀热潮，长三角地区也不遑多让。楼市资本论发现，同样作为国家级发展战略规划区，长三角城市群中各城市都不甘落后，争相给楼市注入一剂剂强心针。

今年前4个月，苏州领涨全国，园区万科玲珑湾出现了单价10万元/㎡的挂牌，唐宁府出现了总价1040万的成交，4月园区奥体板块惊现新地王楼面价达到30287元/㎡。与此同时，杭州放开户籍门槛，大专以上学历可直接落户，4月16日，杭州拍出史上第二贵地王，上城区望江地块拍出45368元/㎡的楼面价。

就拿4月26日交易的苏地2019-WG-9号地块来说，拍前加价3.57亿元，两宗地块拍前直接进入现房前一手状态。

不单是，苏杭等核心区，其下辖的常熟、太仓以及江阴等周边城市的土拍市场也同样是热闹非凡。

6月13日，江阴土拍，历经2个小时，34轮厮杀，最后万科以楼面价8756元/㎡竞得江阴城南地块。考虑到该地块需无偿配建幼儿园，据业内人士估计，这块地住宅部分的实际成交楼面价应约9080元/平。未来上市价大概率2万/平米起。

同一天，6月13日，常熟土拍也延续了之前的火爆热度，在开拍前已经有多家房企竞价。最终以总价15.47亿、楼面价11899元/m²的楼面价诞生城北地王。而早在之前，文化片区楼面价16185元/m²、溢价率50.13%的地块，或已预示常熟楼市将进入3W+时代。

第二天，6月14日，太仓也进行了一场盛大的土拍。5宗住宅用地全部拍出，共计揽金35.2亿元。其中娄江新城11760元/㎡，太仓汽车站旁8431元/㎡，佳源都市北面9396元/㎡，双凤新湖5300元/㎡，沙溪岳王4831元/㎡。所在地城厢镇、双凤镇最高楼面价被刷新。

楼市资本论认为“长三角一体化”带来的机遇不容小觑，所谓“水涨船高”，长三角区域土拍市场的热潮，更是要引起众多购房者的重视。

【三】北方土拍：济南西安郑州北京热拍不断

早在5月份，济南的土拍热潮就开始了。

据了解，济南5月土地第一拍，就有8块地成交，其中5块为居住用地。雪山片区是这次参与房企最多的一块地，最终40余轮后被鑫都置业拍得，住宅楼面价约11500元/平米。　

此前雪山片区楼面价最高地块是金地与越秀合作开发的金地越秀凤鸣艺境，楼面价约11000元。再往前，距离较近的地块是旭辉银盛泰的泰星瀚城项目，当时楼面价约8677元。可见楼面价是一直拍一直涨。　

济南雪山片区规划图

除了济南，位列强二线的西安、郑州土拍市场也十分抢眼。仅在今年1月份，西安土地成交就高达151亿，较去年同期增长233%；郑州表现更惊人，数据显示，2019年以来地块成交数量最多的城市就是郑州，高达81块。

数据显示，西安去年落户人口超过百万，郑州单年流入人口高达25万，均展现出了非常强劲的吸引力，可以预见的是，有大量的流动人口支撑，即便西安、郑州未来房价会出现波动，远期向好的大趋势也不会有变。

再往北，6月21日，北京市土地交易市场成交了大兴亦庄、怀柔的3宗住宅用地，建筑规模约32万平方米，成交金额98.76亿元。竞拍结果显示，北京经济技术开发区河西区X92R1地块成交价31.8亿元，溢价率41%。相邻的X92R2地块成交价30.6亿元，溢价率39%。此前，根据克尔瑞数据，一季度北京土地成交共揽金583.5亿元，溢价率达40%。

楼市资本论认为严厉调控背景下的房地产市场正在发生微妙变化，房企在1-2季度拿地，主要还是考虑到在资本市场融资相对顺畅之后，有补充土储的需求，毕竟这是生存之本。另外，从已发布的上市房企年报来看，手握百亿乃至千亿现金的房企不在少数，更为重要的是此番表现出强烈的拿地意愿，也透露出大家对后市的良好预期。

作为房地产市场的最核心参与者，开发商对楼市的嗅觉显然是极灵敏的，所以开发商抢地最为激烈的区域，值得购房者重点关注，提前布局。