地产债务违约第一股！中弘股份逾期36亿，王永红的至暗时刻

6月20日，中弘股份宣布终止非公开发行股票。

楼市资本论观察到，中弘股份目前逾期债务本息高达36.88亿元，全部为各类借款。这项股票定增计划早在两年前便向证监会申报，拟募集资金36亿元，现在确认流产，立即触发公司债务违约危机。

当天，中弘股票一度跌破每股1元的死水位。如果逾期债务得不到妥善解决，高额违约金、滞纳金和罚息将进一步加大公司财务压力，影响 2018 年度业绩。

年报显示，中弘股份2017年亏损25.11亿元，今年一季度继续亏损3.16亿元。受资金紧张拖累以及国家调控政策影响，公司所有在建项目均被延期，旗下海南如意岛项目停止施工，部分库存房产被查封冻结无法销售，主力大盘御马坊甚至出现退房潮。

在楼市资本论看来，外部融资受阻，自身造血能力又严重不足，中弘股份内外交困。如何才能从债务泥潭脱身？现在正是考验当家人王永红的“至暗时刻”。

【一】八年升值十倍，北京常营囤地发家

1972年出生的王永红，是地产商中的异类。

他生于江西宜丰的一个公务员家庭，1992年只身闯荡北京，最早在一个台湾老板手下打工，从事汽车保洁和加油站工作。1995年，王永红对这个行业有所了解之后，开始单干。他在北京成立永顺发汽车保洁公司，兼营加油站业务，逐渐成为北京地区的连锁加油站品牌。1999年，王永红将加油站打包卖给中石化，由此掘到了人生第一桶金。

那时正是中国房地产野蛮生长的年代，这个江西人凭借其敏锐的商业嗅觉，转身涉入房地产。2000年，他在北京朝阳区常营乡附近，以极低价格一次购买了600亩土地。

其时，国内商品房市场起步不久，这块种着高粱、玉米的荒郊野地，并不被市场看好。在市场销售不景气的情况下，王永红暂时中止项目开发，但是牢牢将土地囤积在手里，等待时机。在此期间，他与哥哥王继红合作开发望京六佰本商业街项目，使公司地产业务逐渐走入正轨。

八年后，随着北京CBD东扩，常营地块升值了10倍，终于在他手里给捂熟了。2008年，王永红在这里开发中弘国际商务花园，建了9800多套商品房，仅用4年就完成全部销售。这便是今天鼎鼎大名的北京像素。同年，中弘趁势收购*ST科苑，顺利实现借壳上市。

常营囤地让王永红一战成名，由寂寂无名的企业主变身北京最土豪的地产商。这位凭借个人奋斗一路走来的青年才俊，跻身胡润中国富豪榜，2013年身家57亿。

【二】“A+3战略”：一场没有退路的豪赌

然而，靠地产发家的王永红，却直言“做住宅没什么挑战性”。热衷于赌趋势的冒险个性，使他更看重商业运营和资本游戏，在经历了北京像素和企业上市的成功之后，便将眼光抽离地产，转向来钱更快的领域。

楼市资本论了解到，从2013年到2015年，王永红先后试水影视、手游、主题乐园、旅游地产等新生意。他尝试在北京打造美猴王乐园，又投资影视业，还专门开了一家手游公司，出过3款手游。这些生意最终都没有什么结果。

2015年，一向低调行事的王永红高调推出一项名为“A+3”的公司转型战略。他似乎下定了决心，准备依靠一系列资本运作来盘活他此前在多地布局的旅游地产，推动中弘向文旅地产转型。

中弘股份对“A+3”给出的官方解释是：一家A股上市公司外加三家境外上市公司。A即中弘股份，定位于一家全面开发旅游地产的重资产公司；三家境外上市企业则属于轻资产公司，一家围绕互联网金融做物业营销，一家做在线旅游，另一家负责品牌运营管理。

接下来的资本运作让人眼花缭乱。王永红通过中弘的BVI子公司著融环球、耀帝贸易，先后收购了H股的中玺国际（前称卓高集团）和开易控股（KEE），接着又拿下了新加坡上市公司“亚洲旅游”。仅用一年时间，即完成三大上市平台的战略布局。

此时，王永红手握多家上市公司，信心满满地要构建他的文旅大业，打造一个涵盖物业管理、中介代理、营销平台及文旅地产开发的闭环链条。

然而，过度扩张已经侵蚀了中弘的肌体，让痴迷于放手搏一把的王永红越陷越深，最终让“A+3”计划变成了一场没有退路的豪赌。

2017年，王永红砸下200亿巨资，收购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司，但交易最终搁浅。与时同时，中弘又启动对三亚半山半岛的收购。这是王永红的垂涎已久的心仪项目，但到2018年2月，重组以失败告终。中弘股票复牌之后，随即跌停。

【三】资本玩家光环褪色

半山受挫，成为一个转折点，资本玩家王永红由此步入下行通道。

此前震惊国内的徐翔一案，已经透露了王永红的玩家本色。2016年4月，泽熙公司徐翔等人涉嫌内幕交易、操纵证券市场被捕。王永红也卷入其中，多次遭遇实名举报，称其曾伙同徐翔操作股价，2013年通过大宗交易抛售股票，而后借由中弘股份高送转，炒热抬升股价、抛售获利。

楼市资本论了解到，在重组半山半岛过程中，王永红同样存在严重的违规操作，引爆股东内讧。2017年12月，中弘股份实际控制人王永红未经董事会和股东大会审批，以与三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司签订的股权收购框架协议为由，让旗下全资子公司北京中弘弘骊房地产开发有限公司预付收购款61.5亿元。

王永红凌驾于公司内部控制之上，干预公司经营管理，引起了中弘中小股东的强烈不满，在召开年度股东大会时甚至爆发公开冲突；大公国际因此下调中弘股份主体信用等级至B。

除了违规操作，与华融合作失利，也是导致王永红半山项目夭折的重要因素。

在中弘股份对半山半岛的收购重组过程中，为保持控制权不变更，交易设计先由中弘集团接手世隆基金所拥有的半山半岛项目，再出售予中弘股份。

按照交易计划，王永红先让中弘股份旗下公司持有世隆基金10亿元份额。世隆基金募资规模为60亿元，由于除中弘之外的其他合伙人均选择退出，需要引入新的合伙人，其中便包括华融华侨及华融福建自贸区。这两者作为有限合作人，一直到今年4月，都没有按照约定出资。世隆基金引入华融援军，终告失败。

与此同步进行的是中弘股份与港桥投资的200亿重组。据中弘股份3月21日公告，母公司中弘集团、实际控制人王永红与香港上市公司中国港桥旗下的港桥投资签署协议，拟以成立重组基金形式对中弘集团全部资产进行重组，定向募集不超过200亿元人民币。

这次重组曾被中弘股民视为救命稻草，但是在5月28日喊停。当时公告披露是中弘未能与债权人就偿债安排与重组事项达成一致。但市场认为，深圳港桥投资的母公司中国港桥背后有着华融的身影，或因王永红的同乡、中国华融董事长赖小民在不久前落马，间接影响了中弘股份的重组。

200亿重组失败，直接引爆中弘债务危机；6月中止股票定增计划，终至全局失控，债务违约无可避免。

在楼市资本论看来，“三十年河东，三十年河西”。从连锁经营加油站到囤地发家，从成功操盘北京像素到转型文旅、不断扩大资本版图，王永红一路走来，顺风顺水，然而却在人生盛年一招不慎，遭遇债务违约危机。

在国家加大楼市调控力度、收紧融资渠道的大形势下，中弘股份会否成为第一家因债务违约而倒下的地产公司，接下来要看王永红及其朋友圈如何通过这场实力测验。